"통상 집값의 10% 정도는 추가로 더든다고 봐야 한다."
가치가 높은 물건에 대해서는 구매할 때 추가로 드는 비용이 있기 마련입니다.
차를 사면, 자동차세, 취등록세가 드는 것처럼..
집을 살 때도 취득세와 중개수수료 등이 발생합니다.
오늘은 구체적으로 어떤 비용들이 있는지 알아보려고 합니다..
1. 계약금과 잔금
주택을 구매하게되면 보통 2~3단계에 걸쳐서 금액지급을 하게 됩니다..
주택 구매 자금 자체가 작지 않을 뿐더러 수억에 달하는 금액을 한번에 지불하기란 말처럼 쉽지 않기 때문입니다..
신축 주택을 매매하는 경우에는 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 총 3단계에 걸쳐서 금액을 납부하게 됩니다..
계약금은 보통 전체 금액의 10%로 납부하게되는 경우가 많습니다..
중도금은 전체금액의 60%로 진행되고, 건축기간에 따라 보통 6개월 단위로 10%씩 납부하게 됩니다..
나머지 잔금은 계약금과 중도금을 제외한 나머지 30%로 결정되는 경우가 많으며, 일시금으로 납부해야 하며 가장 부담이 큰 편이구요.
이미 건축이 완료된 주택에 들어가는 경우에는 계약금과 잔금 2단계로 조금은 간단하게 진행할 수 있습니다..
계약금은 역시나 10%대에서 결정이 되며, 잔금은 보통 계약서에서 정해진 잔금일을 기준으로.. 나머지 90%를 납부해야 합니다..
2. 취득세와 양도세
- 취득세
부동산을 취득하게되면, 매매계약서 상에 잔금일을 정하게 되어 있습니다.
매도하는 사람 입장에서는 잔금일이 곧 양도일자이고,
매매하는 사람 입장에서는 잔금일이 곧 취득일이 됩니다.
해당 매물이 속한 지역, 주택보유 수에 따라서 취득세도 다르게 결정됩니다!
아래에 있는 취득세율을 참고해서 계산하시면 좋을거 같습니다.
- 지방세법 개정(2020년 1월 1일 시행)에 따라 개정된 세율
- 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1 % (1천분의 10)
- 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : (주택 취득당시가액 × 2/3억원 - 3) / 100 (소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산)
- 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 3 % (1천분의 30)
- 1세대 4주택이상 : 4 % (1천분의 40) - 지방세법 개정(2020년 8월 12일 시행)에 따라 개정된 세율
| 1주택 / 일시적 2주택 | 2주택 | 3주택이상 | 2주택이하 | 3주택 | 4주택이상 |
| 1 ~ 3 % | 8 % | 12 % | 1 ~ 3 % | 8 % | 12 % |
그리고 농지가 아닌 주택을 구입하게 되면 지방교육세도 부담해야 합니다.
농지는 농어촌특별세가 부과되고, 농지 외에는 지방교육세가 부담됩니다.
농어촌 특별세 : 농어촌특별세 = 과세표준액(매매가) x 0.2%
지방교육세 : 지방교육세 = 과세표준액(매매가) x (취득세율 x 0.5) x 0.2
아리송하다면 여기서 직접 계산을 해봅시다!
지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)
필수항목 는 필수 입력항목입니다.
www.wetax.go.kr
예를들어 무주택자 혹은 1주택자의 경우 3억짜리 주택을 구입하게되면 1%의 취득세와, 0.1%의 지방교육세가 적용되어..
1.1%에 달하는 330만원을 취득세 및 지방교육세로 지불해야합니다.
- 양도세
양도세는 부동산을 매도할 때 발생하게 되는 세금입니다.
양도세는 주택을 1년 미만으로 보유하고 있다가 매도했을 때 양도차익에 대한 40%의 세금이 부과됩니다.
1년 이상~2년 미만 보유 시에는 양도소득세율표에 따라 6~42% 과세됩니다.
단, 1가구 1주택자가 2년 이상 보유하고 있다가 매도할 때는 양도세는 내지 않아도 되고, 비과세는 실거래가격 9억 원까지이며, 이를 초과한 부분에 대해서는 세금이 부과됩니다.
구체적인 세율은 아래 표를 참고하시면 좋을거 같습니다!
| 1,200만원 이하 | 6% | 과세표준 × 6% |
| 1,200만원 초과 4,600만원 이하 | 15% | (과세표준 × 15%) - 108만원 |
| 4,600만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | (과세표준 × 24%) - 522만원 |
| 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하 | 35% | (과세표준 × 35%) - 1,490만원 |
| 1억 5천만원 초과 3억원 이하 | 38% | (과세표준 × 38%) - 1,940만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | (과세표준 × 40%) - 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 42% | (과세표준 × 42%) - 3,540만원 |
3. 인지세, 증지대
인지세
인지세는 소유권 이전 등기를 할 때 주택담보대출로 저당권 설정을 하게되면 납부해야 하는데, 인지세법에 따라 매도/매수인이 연대하여 납부할 의무가 있는 세금입니다.
금액은 보통 아래에 따라서 결정이 됩니다.
| 과세내용 | 과세금액 |
| 1. 부동산ㆍ선박ㆍ항공기의 소유권 이전에 관한 증서 | 기재금액이 1천만원 초과 3천만원이하인 경우 : 20,000원 |
| 기재금액이 3천만원 초과 5천만원이하인 경우 : 40,000원 | |
| 기재금액이 5천만원 초과 1억원이하인 경우 : 70,000원 | |
| 기재금액이 1억원 초과 10억원이하인 경우 : 150,000원 | |
| 기재금액이 10억원 초과하는 경우 : 350,000원 |
증지대
증지대는 소유권 이전 등기를 신청할 때 내는 비용입니다. 건수별로 납부되며 1건당 1만5천원이 발생합니다. 아파트나 빌라는 1건으로 치고, 토지까지 같이 매입하는 경우에는 2건으로 부과됩니다.
4. 국민주택채권
집사는데 채권이 빠질 수 없죠...
집을 사게되면 정부의 국민주택사업 자금조달에 의무적으로 동참해야 합니다. 그 방안이 바로 채권 구입인데 5년만기에 복리 채권입니다.
5년동안 가지고 있다가 팔아도 되긴 하는데... 이자가 그리 높지만은 않아서 바로 팔면 수수료와 할인율 만큼만 부담하면 됩니다.
하지만 이 금액이 또 쉽지많은 않습니다.
주택 금액에 따라 매입률이 결정되는데 아래 표를 참고하면 좋을거 같습니다.
| 시가표준액 | 특별시 및 광역시 | 기타 지역 |
| 2천만원 이상 ~ 5천만원 미만 | 1.3% | 1.3% |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 1.0% | 1.4% |
| 1억원 이상 ~ 1억 6천만원 미만 | 2.1% | 1.6% |
| 1억 6천만원 이상 ~ 2억 6천만원 미만 | 2.3% | 1.8% |
| 2억 6천만원 이상 ~ 6억원 미만 | 2.6% | 2.1% |
| 6억원 이상 ~ | 3.1% | 2.6% |
시가표준액이 얼마인지 헷갈리시면 아래 사이트를 참고하시면 좋습니다.
주소지를 입력하면 기준 공시금액을 찾을 수 있어서 그 금액에 따른 매입률을 계산해줍니다.
주택도시기금
주택도시기금 소개, 주택구입(내집마련디딤돌 등), 전세자금, 월세대출, 국민주택채권, 주택청약, 신혼부부대출
nhuf.molit.go.kr
그리고 할인률은 아래에서 확인하실 수 있습니다.
주택도시기금
주택도시기금 소개, 주택구입(내집마련디딤돌 등), 전세자금, 월세대출, 국민주택채권, 주택청약, 신혼부부대출
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그리고 실제로 내가 얼마를 부담해야 하는지는 아래에서 계살할 수 있습니다.
주택도시기금
주택도시기금 소개, 주택구입(내집마련디딤돌 등), 전세자금, 월세대출, 국민주택채권, 주택청약, 신혼부부대출
nhuf.molit.go.kr
예를들어서 경기도에 3억짜리 주택을 구입하게 되면 2.1%의 매입률에 따라서 6,300,000원의 채권을 매입해야 합니다.
하지만 즉시매도할 경우 할인율만큼만 부담하면 되는데...
현재 할인율을 반영하게 되면..
630만원 * 13.76596% = 867,462원이 나오게 됩니다. (졸라비싸군)
고객부담금 조회에서도 거의 동일하게 나오네요!
5. 법무사와 공인중개사 비용
- 공인중개사
부동산 중개를 통해서 거래하게 된다면 중개수수료도 부담해야 합니다.
아래 표에 따라서 수수료를 계산하시면 좋을거 같습니다.
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 매매 · 교환 | 5천만원 미만 | 1천분의 6 | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 1천분의 5 | 80만원 | |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 1천분의 4 | 없음 | |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 1천분의 5 | 없음 | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 1천분의 6 | 없음 | |
| 15억원 이상 | 1천분의 7 | 없음 | |
| 임대차등 (매매·교환 이외) |
5천만원 미만 | 1천분의 5 | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 1천분의 4 | 30만원 | |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 1천분의 3 | 없음 | |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 1천분의 4 | 없음 | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 1천분의 5 | 없음 | |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 | 없음 |
- 법무사
주택 매매할 때 법무사가 필요하다는거 아셨나요? 저도 처음엔 몰랐습니다.
소유권 이전 등기 등.. 부동산 취득과 관련하여 몇가지 필수 업무를 대행하는 사람이 필요한데 그게 바로 법무사입니다.
담보대출을 하게된다면 은행과 연결된 법무사를 통해서 진행할 수도 있고 통상정그로 약 40만원정도의 수수료가 지출된다고 보시면 될거 같습니다.
6. 기타 비용
여기서 돈이 더 들어갈 일이 있을까? 싶은데 믿기지 않겠지만 더 있습니다.
- 인테리어 비용
수리가 필요한 주택이라면 리모델링이 필요합니다.
화장실만 수리하는 경우도 있고, 장판, 도배, 배관 등...
돈 들어갈 일이 산더미 입니다.
하지만 주택구매 후 기존 입주자가 퇴거하고, 거주를 위해 입주하기 전에 가능한 수리를 해놓는게 좋습니다.
그 많은 짐을 빼서 고친다는건 불가능하니까요..!
인테리어는 정말 세세하게 진행할 수 있기 때문에 금액도 천차만별입니다.
장판이나 도배만 하면 적게는 100~200만원에서, ,
흔히 말하는 올수리까지 하게 된다면 0이 하나 더붙을수도 있습니다.
- 이사비용
포장이사를 한번 경험하면 벗어날 수 없습니다.
정말 편하거든요...
사다리차와 5톤 차량을 사용하는 걸로 해서 19년도에 이사비용으로 대략 120만원정도 지출했던 것 같습니다.
물론 가스연결비용이랑 인터넷 이전, 에어컨 설치비까지 생각하면 총 150만원 정도 들었던것 같네요
- 관리비 등 기타 부대비용..
현재 거주하고 계신 곳이 아파트라면, 관리사무소에서 정산처리를 마치셔야 할겁니다.
이건 각 단지마다 상이하기 때문에 문의해서 진행하시는게 좋을거 같습니다.
7. 실전 예제
경기도에 4억짜리 주택 매매를 목적으로 표를 정리해보았습니다.
예제니까 참고만 하시고...!!
본인 상황에 맞게 판단하시고 계산하시면 좋을거 같습니다.
| 내용 | 금액 |
| 주택가격 | 400,000,000 |
| 취득세 | 4,400,000 |
| 인지세 | 150,000 |
| 증지대 | 15,000 |
| 국민주택채권 | 5,607,000 |
| -> 즉시매도 비용 (11.43% 할인율) | 640,880 |
| 부동산 중개수수료 | 1,600,000 |
| 법무사 수수료 | 400,000 |
| 합계 | 407,205,880 |
| 리모델링비 | 15,000,000 |
| 이사비 | 1,200,000 |
| 에어컨 설치비 | 300,000 |
| 부대비용 합계 | 16,500,000 |
| 총 합계 | 423,705,880 |
그럼 20,000..
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